[REIT][3451]トーセイ・リート法人の銘柄分析、買いか売りか?

[REIT][3451]トーセイ・リート法人の銘柄分析、買いか売りか?

トーセイ・リート法人の紹介です。

特徴

東京経済圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)に投資しています。
投資金額は中小規模となっており、原則50億円以下となっています。
投資対象はオフィスビル、商業施設、住宅を中心としています。

投資比率:2020年12月17日
オフィス:43.6%
商業施設:8.2%
住宅:48.2%

2020年6月の増資の際に発表された内容によれば、住宅への上限を50%〜70%へ、商業施設の上限は20%、ホテルは投資対象としない、という新しいルールを設定するようです。

今後は住宅への投資割合が増える可能性はあります。

評価

<2020年7月10日>
コロナウィルスの影響があり、不動産市況は不透明な状況が続いていますが、引き続きオフィスは空室率は低い状態を維持しており、賃料の増加傾向は継続しているようです。

商業施設の一部で賃料の減額や猶予の要望があるようですが、決算への影響は0.5%減と限定的となっています。

コロナの影響は不動産市況全体ではそこまで顕在化していませんが、株価自体は不動産の先行き不安を折りこんでいるのか、低迷しています。

NAV倍率は約0.75倍と比較的割安水準という点、配当の継続性にも問題がなさそうという点、不動産価格の下落は限定的という(私の)見込みである点を考慮すれば、少し売られすぎの水準と考えています。

コロナ以前の株価が135,000円程度でしたが、仮にコロナの影響で資産価値や収益性で10%の下落があったとしても、株価は120,000円程度が妥当な水準ではないかと考えています。

7月時点では100,000円程度の株価なので、「やや強気」の買い判断です。

分配金状況

分配金
第1期 1938円
第2期 2986円
第3期 3208円
第4期 3371円
第5期 3592円
第6期 3382円
第7期 3532円
第8期 3435円
第9期 4052円
第10期 3675円
第11期 3580円(予想)、3696円(実績)
第12期 3520円(予想)、3697円(実績)
第13期 3530円(予想)

分配金のベースは3400円としており、増資を踏まえて3500円を目指していくような流れを考えているようです。

tesの投資口数と配当金の状況

配当金 口数 税引後
2019年10月期 2 5858円
2020年4月期 3 8,836円
2020年10月期 3 11,091円

まとめ

大きなキャピタルゲインを狙う銘柄ではありませんが、インカムゲインを目的とした投資としては、リスクに対するリターンは大きいと考えています。
あとは、日本の小型株や米国のハイテク株など成長銘柄も含めたの中でこの銘柄の位置付けをどう考えるかという問題は別の問題としてはあるかもしれません。

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