J-REIT投資で登場するさまざまな指標や用語<NOI利回り、PML、FFO倍率、NAV倍率>

J-REIT投資で登場するさまざまな指標や用語<NOI利回り、PML、FFO倍率、NAV倍率>

株価に関する指標

資産に関する指標

NAV
NAVはNet Asset Value(純資産価値)のことで、J-REITが保有する不動産の時価から負債借入金を引いた純資産のことを表しています。

1口あたりのNAV
NAVを発行済投資口数で割ったものが「1口あたりのNAV」となります。この1口が投資単位となりますので、たとえば、株価が120,000円の銘柄を保有していて、1口当たりのNAVが150,000円の場合、株価は割安と考えることもできます。

NAV倍率
NAV倍率は

NAV倍率 = 時価総額 / 純資産価値(NAV)

これを発行済投資口数で割ると以下のように表されます。

NAV倍率 = 株価 / 1口あたりのNAV

株価と1口あたりのNAVを倍率として表したもので、1以上は割高、1以下は割安となります。ただ株式でPBR1以下の銘柄が安値で放置されているように、NAV倍率が低いからといってお得であるとすぐに判断するのは危険です。また投資口数を増やしたい場合に、安い株価でしか調達できなくなるというデメリットも考えられます。

逆の見方をすれば、NAV倍率が高い場合、新たに資金調達をする場合、より有利な価格で調達可能になりますので、将来的な投資法人の成長性という観点では期待できるという見方も可能です。

収益に関する指標

FFO
FFOはFunds from Operationの頭文字をとったもので、不動産投資信託の収益力を示す指標です。

FFO = 当期純利益(賃貸収入) ‐ 不動産売却益 + 減価償却費

なぜ不動産売却益を引くのか?

FFOは不動産投資信託の運用面での収益を評価しますので、運用以外で発生した不動産売却益、不動産売却損は含めません。

なぜ減価償却費を足すのか?

減価償却費は、大型の設備投資に対して、一定の期間に分散して会計で費用計上するものです。減価償却費は実際のキャッシュフローにおいては、実際に現金の出入りはありません。当期純利益を計算する際には、この減価償却費がすでに差し引かれている状態ですので、実際のキャッシュフローを考慮する場合には、これを足し戻す必要があるのです。

1口あたりのFFO
FFOを発行済口数で割ったものです。この1口が投資単位となりますので、1口の投資に対してどの程度の収益力があるかを判断することができます。

FFO倍率
FFO倍率は株価に対する「一口あたりのFFO」の割合を示したものです。

FFO倍率 = 株価 ÷ 一口あたりのFFO

株式でいうPERと同じような指標となり、数値が低い(≒株価が低い)(≒1口あたりのFFOが大きい)ほど、割安であると判断されます。

株式指標のPBRとPER

PBRがNAV倍率に、PERがFFO倍率に該当します。

運用に関する指標

取得価額

不動産鑑定評価額
J-REITでは、適正な資産評価のために定期的に不動産価格の鑑定を行っています。

鑑定評価額が実際の市場価格に対して差がある可能性があることは意識しておいた方がいいと思います。実際にJ-REIT間で物件の売買が行われた事例がありますが、買い手は「より高く売った」、売り手は「より安く購入した」と発表した事例もあるようです。非常に面白いコラムですので、是非ご一読ください。

J-REIT間の物件売買で生じた鑑定価格の乖離~適正な資本的支出の管理が不動産価値を高める

NOI利回り
NOI(Net Operating Income)とは営業純利益のことで、NOI利回りは、不動産価格に対してどれだけの純利益を生み出しているかを見る指標です。

NOI利回り = NOI ÷ 不動産価格 × 100

不動産価格は、物件取得費用で計算する場合や、鑑定評価額で現在の不動産価格から評価する場合があります。J-REITの投資判断をする場合には、取得価格よりも鑑定評価額の方が実態に近い利回りになります。

分配金利回り
1口当たりの分配金に対する投資口価格(株価)の割合を示すものです。

分配金利回り = 1口当たりの分配金 ÷ 投資口価格(株価) × 100

PML
PMLはProbable Maximum Lossの略で、大きな地震が発生したときに想定される最大損失額の割合を示したものです。数値が低いほど、安全性の高い不動産を保有していると考えられます。

財務に関する指標

平均借り入れ金利
低いほど収益力が高いと考えられます。近年の日本は低金利が続いていますので、1%以下となっている場合が多いです。

長期借り入れ比率
借入金(有利子負債)総額に対する、長期借り入れの割合のことをいい、借り入れ期間が1年超のものをいいます。

長期借り入れ比率が高いほど、将来の金利上昇に備えて安定した運用を目指していると考えることができます。

固定金利比率
借入総額に対する、固定金利による借り入れの割合を表しています。

固定金利比率が高い場合、将来的な金利上昇に備えている保守的な運用をしていると考えることができます。

平均残存年数
借入金の返済期限までの年数において、各借り入れ金額で加重平均した年数です。

LTV
LTV(Loan To Value)は純資産における有利子負債の割合を表しています。

つまり保有物件の資産額に対して、どれくらいの借り入れがあるかを見る指標です。J-REITによってLTVの目標が設定されており、0%に近いものもあれば、50%に近いものもあります。

LTVが高いということはそれだけ少ない資金で多くの資産を運用していることになりますので、資産規模が大きくなりますが、金利負担の割合が大きくなります。
LTVが低いということは、それだけ自己資金で資産を運用していることになりますので、自己資金に対する資産規模は大きくありませんが、金利負担が小さく、収益率は高くなります。

これはどちらが優れていると一概には言えず、運用方針と実際の運用成績を評価する必要があると考えられます。

良く出てくる用語

ESG
環境(Environment)、社会(Social)、ガバナンス(Governance)の頭文字をとった言葉でそれぞれの観点を経営に取り入れる取り組みを表しています。ESGの観点を経営に取り入れることで、企業が長期的に成長するために必要という考え方が世界で広がっています。

J-REITの観点でいえば、資産の再生や有効活用、エネルギー効率の改善、コンプライアンスの徹底などの観点が挙げられます。

SDGs
Sustainable Development Goals(持続可能な開発目標)の頭文字をとった言葉で、貧困や飢餓、保険、教育、ジェンダー、水・衛生、エネルギー、不平等、気候変動、陸上資源など17のグローバル目標と169のターゲット(達成基準)が定められています。

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